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Postal nº 309
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VALE LA PENA LEER
La transformación de oficinas en viviendas, ¿una nueva tendencia mundial?
Andreea Cutieru
Traducción: Fabian Dejtiar
23 de octubre 2021
Tomado de Plataforma Arquitectura
La escasez de viviendas ha sido durante mucho tiempo el catalizador de la especulación arquitectónica sobre escenarios de recursos adaptativos o la valorización de lugares infrautilizados en las ciudades. Al mismo tiempo, la crisis de salud y los imperativos del trabajo en el hogar han traído más que reflexiones sobre el potencial de la reutilización adaptativa de los espacios de oficinas. La probabilidad de que algunos edificios de oficinas permanezcan vacíos después de la pandemia abrió la posibilidad de devolver viviendas a los centros de las ciudades, lo que muchos buscan acompañar con la implementación de una visión de la ciudad de 15 minutos. A continuación, se analizan los desafíos y oportunidades de transformar espacios de oficinas en viviendas, destacando la viabilidad e impacto a largo plazo de este fenómeno limitado.
Los expertos indican que la ocupación total en los distritos comerciales no regresará en el futuro previsible, una razón más para considerar usos alternativos para los espacios de oficinas existentes. Por ejemplo, en París, el 33% del espacio de oficinas disponible ha estado vacío durante más de 4 años. Dado que las empresas están recortando los arrendamientos a largo plazo y están evaluando los beneficios financieros de reducir la cantidad de bienes raíces, el esquema podría volverse más atractivo económicamente para los desarrolladores. Además, como explica David Bourla, economista en jefe de la consultora inmobiliaria Knight Frank, «los inversores ahora buscan reequilibrar sus carteras a favor de la propiedad residencial, que está menos correlacionada con las crisis económicas y menos expuesta a los trastornos estructurales asociados con la pandemia del Covid-19».
La reutilización adaptativa, en general, es el enfoque más sostenible para el desarrollo debido a la energía incorporada y la huella de carbono de los edificios existentes. Sin embargo, convertir edificios de oficinas en residenciales conlleva una serie de desafíos. El marco normativo de la edificación y la morfología de los edificios de oficinas son los obstáculos más importantes para la reutilización adaptativa generalizada de esta tipología. Además, los edificios de oficinas más nuevos tienen placas de piso más grandes, lo que deja una parte significativa del edificio con poca luz natural y, por lo tanto, no es apto para la conversión. Las restricciones del código de construcción agregan otro obstáculo para la reutilización adaptativa de la oficina a la vivienda.
El tipo adecuado de edificio de oficinas
No todos los edificios de oficinas son aptos para un cambio de programa debido a la altura del piso o la distancia del núcleo a la fachada; sin embargo, los edificios de oficinas más antiguos son más adecuados para este tipo de transformación que los más nuevos. El parque de oficinas de los años 60 y 70, en su mayor parte, ha llegado al final de su vida útil, los edificios ya no cumplen con los estándares contemporáneos del programa. Las mejoras de eficiencia energética, las actualizaciones de la filtración de aire y las actualizaciones de los ascensores son costosas y no garantizan la competitividad del edificio envejecido frente a los nuevos desarrollos de clase A. Con edificios de oficinas vacíos y baja ocupación de las áreas del centro, la reutilización adaptativa se convierte en una opción sensata y, en muchos casos, es más rentable que la demolición.
Algunas características hacen que los edificios de oficinas más antiguos sean mejores candidatos para la reutilización adaptativa. Para fines residenciales, la distancia entre la fachada y los ascensores, conocida como «el espacio de arrendamiento», debe estar entre 10 y 15 metros; cuanto más pequeño, mejor. Los edificios de oficinas más antiguos también tienen una altura de piso más baja, lo que los hace más adecuados para uso residencial que las operaciones de oficina actuales. Como lo describe Gensler en su evaluación del potencial de conversión de la oficina de Calgary a residencial, cuanto «peor» es el edificio de oficinas (típicamente edificios de Clase C), mejor candidato es para la conversión a residencial.
En Estados Unidos, la conversión de oficinas a viviendas de edificios -de antes y después de la guerra- ya se ha producido en los años ’80 y ’90 en ciudades como Nueva York, Chicago o Los Ángeles, y las oficinas vacías actuales están lejos, siendo más difícil de reutilizar. Como resultado, las solicitudes de planificación para conversiones comerciales a residenciales en los EE. UU. son todavía pocas y distantes entre sí, a pesar de que las tasas de desocupación están en su punto más alto. Además, muchos de estos proyectos de reutilización adaptativa se convierten en unidades residenciales de lujo, de ninguna manera ayudando con la falta de viviendas asequibles. Sin embargo, el financiamiento de subsidios para convertir edificios de oficinas en viviendas podría cambiar el resultado, contribuyendo a aliviar la crisis de la vivienda.
Una tendencia creciente
En Europa, varias ciudades y entidades profesionales apoyan los esquemas de reutilización adaptativa de oficinas a viviendas, con la intención de acelerar la producción de viviendas. Paris Ile-de-France Capitale Economique y Maison de l’Architecture Ile-de-France han establecido un premio internacional que destaca la conversión de oficinas en viviendas. Actualmente, en su segunda edición, el premio Bureaux-Logements tiene como objetivo fomentar la valorización de los edificios de oficinas vacíos y, al mismo tiempo, abordar la crisis de la vivienda mostrando proyectos de transformación ejemplares. En abril de este año, la Ciudad de Londres anunció planes para crear al menos 1500 unidades residenciales para 2030 mediante la conversión de edificios de oficinas. La estrategia está destinada a ayudar a crear un entorno urbano más resiliente para las pequeñas empresas y preparar el distrito para el futuro frente a las grandes empresas que renuncien a su centro de operaciones en el centro.
La reutilización adaptativa de oficinas en viviendas tiene valor en múltiples niveles, extendiendo la vida de una estructura obsoleta o infrautilizada, ayudando a que el entorno urbano evolucione y ayude a abordar la crisis de la vivienda. En el contexto adecuado y con el candidato adecuado, puede convertirse en una solución viable para implementar enfoques de vida más centrados en el ser humano.
ACA
ALGO MÁS SOBRE LA POSTAL Nº 309
El Concurso Nacional de Propuestas de Espacios Públicos “Amenidades Urbanas”, avenida Bolívar, Caracas, convocado a inicios de 2015, podríamos decir que, pese a la escala aparentemente inocua de las intervenciones que involucraba, marca una ineludible polémica con respecto a cómo debe entenderse la planificación y el diseño urbano, el rol que en todo ello debe jugar tanto la participación ciudadana como la profesional, y la manera cómo ha sido tratado en medio del discurso político el que ha sido considerado históricamente uno de los espacios públicos emblemáticos dentro de la trama urbana caraqueña.
En tal sentido, es ineludible remontarse a 1939 cuando es publicado el Plan Monumental de Caracas o Plan Rotival para encontrar allí el germen de una serie de decisiones que transformaron el hasta entonces apacible centro de la capital. Dicho plan, al plantear la intervención de las manzanas comprendidas entre las avenidas Este-Oeste 6 y Este-Oeste 8 con el objeto de crear en medio un eje flanqueado por edificaciones, dentro de una propuesta general que privilegiaba la vialidad vehicular, aportaría a la bisoña capital venezolana el boleto de entrada a la modernidad.
Aunque no nos detendremos a analizar al detalle los lineamientos generales de aquel plan, si vale la pena resaltar que dentro de su espíritu académico no dejó de contemplar la importancia de entender el eje central como punto neurálgico de un sistema del que partían toda una serie de intervenciones y como elemento ordenador del mismo. Tampoco es menos importante el considerar que la avenida que allí se proponía, pese a su carga compositiva, sus dimensiones y su condición de elemento separador del casco histórico, tenía unas connotaciones muy distintas a las que finalmente se le dio en cuanto a la consideración del tránsito y la forma urbana, cuya desvirtualización, que derivó en su conversión en una vía expresa, se inició en 1947 al crearse la Compañía Anónima Obras Avenida Bolívar (con el objetivo inicial justamente de impulsar el proyecto de urbanización derivado del llamado Plan Rotival) y cuando luego se proyecta y construye el Centro Simón Bolívar a partir de 1949.
En todo caso, para comprender de manera integral el origen, evolución y planes desarrollados sobre el eje de la avenida Bolívar y hacerse una opinión propia con relación al tema, no existe mejor documento que el libro El Plan Rotival. La Caracas que no fue. 1939-1989. Un plan urbano para Caracas, coordinado por Marta Vallmitjana, con la participación de Marco Negrón, Ciro Caraballo, Juan José Martín Frechilla, María Fernanda Jaua, Silvia Hernández de Lasala, Max Pedemonte y Jesús Sanoja Hernández, publicado en 1991 luego de que se montara en 1989, como conmemoración de los 50 años del mencionado plan, una excelente exposición en los espacios de la FAU UCV.
De lo que no cabe duda es que las expropiaciones que dieron origen a la demolición de las manzanas afectadas según lo establecido por el Plan Rotival, pero muy particularmente el haber convertido en vía rápida a la avenida Bolívar (acentuado cuando luego se terminó empalmando con la Autopista del Este, hoy Francisco Fajardo), hicieron que el importante eje junto a los terrenos aledaños que conformarían su borde se convirtieran con el pasar de los años en “tierra de nadie”, pasando a ser objeto de múltiples planes y proyectos de muy desigual talante que nunca lograron resolver el tema del carácter que en definitiva debía cobrar como espacio urbano metropolitano.
Será en 1984 cuando, mediante decreto presidencial, quedó instituido el uso de parque para los terrenos propiedad del Centro Simón Bolívar ubicados al norte y al sur de la avenida, a lo que se sumaría posteriormente una normativa que reglamentaría en detalle dicho uso durante diez años. Ello, traducido en la elaboración de un Plano General a cargo de los arquitectos Carlos Gómez de Llarena y Moisés Benacerraf, retomará el interés por entender el espacio como una totalidad. Así, el planteamiento de lo que se denominó como Parque Vargas, entre otras cosas, buscó minimizar dentro de lo posible la condición expresa de la avenida abriendo la posibilidad de rescatar las conexiones norte sur que el Plan Rotival siempre consideró de vital importancia para dar continuidad a la trama urbana fundacional. Pero lo que particularmente conviene resaltar de él es que, si bien se aleja visiblemente los lineamientos originales del Plan Monumental en cuanto a la definición del borde mismo de la avenida con volúmenes relativamente importantes, otorgándole un aspecto parecido a otros espacios similares en el mundo en los que predomina la vegetación (las referencias a Les Champs Elysées de París o el Paseo de La Castellana en Madrid son inevitables), dejó sembrada la semilla “de su propia aniquilación, o tal vez, de su propia revitalización, en tanto que se deja propuesta, para el futuro, la posibilidad de redensificar los bordes actualmente propuestos, tanto desde el punto de vista de los volúmenes edificables posibles, como desde el punto de vista de los usos que eventualmente requería una Avenida de esa naturaleza”, afirmará premonitoriamente Silvia Hernández de Lasala en el ensayo “Violaciones sucesivas. Notas sobre la arquitectura de la avenida Bolívar de Caracas, después del Plan Monumental de 1939”, publicado en el libro que ya citamos.
El Parque Vargas con el transcurrir del tiempo pasaría a denominarse “paseo” y acarrearía, a causa de la no implementación de las medidas correspondientes, una situación de indefinición para la otra mitad de la manzana que había quedado sin desarrollar a lo largo del eje de la avenida Bolívar, lo cual sin duda afectó la revitalización del espacio y aceleró su deterioro. Es así como sorpresivamente desde el gobierno, sin que mediara un necesario debate sobre el destino de la avenida que, valga decirlo, anteriormente tampoco se había dado, se toma la polémica decisión de ubicar allí desde 2011 el desarrollo de una parte importante de las edificaciones de la Gran Misión Vivienda Venezuela, una vez que se hubo consumado la desaparición del Centro Simón Bolívar. El trecho comprendido entre el Nuevo Circo y Parque Central, tanto al norte como al sur de la avenida, sería ocupado por bloques habitacionales sin servicios complementarios adecuados, que buscarían alojar a los damnificados de las lluvias de 2011 e incorporar dicho uso en los terrenos más importantes de la ciudad, acrecentando así su condición de colcha de retazos en la que poco a poco se ha convertido.
Es bajo lo que se podría considerar, siguiendo a Hernández de Lasala, como una nueva “violación sobre la violación”, que los terrenos ocupados por lo que pudo desarrollarse del Parque Vargas empezaron a ser vistos como posibles espacios de esparcimiento y desahogo de las viviendas construidas, asumiéndose como escala de referencia un ámbito intermedio entre la local y la metropolitana. Y es dentro de este contexto que hay que entender el llamado que el 12 de enero de 2015 se dirige a “colectivos, oficinas o estudios venezolanos de arquitectura y/o afines” (a los que se podrían sumar jóvenes estudiantes y colectividad en general), quedando “exentas, en su defecto, firmas personales o representaciones individuales”, para participar en el Concurso “Amenidades Urbanas”.
Fueron por tanto muy elaborados los argumentos y debatibles las justificaciones cargadas de ideología que los organizadores del concurso (Pico Estudio y PGRC, apoyados en la Gran Misión Saber y Trabajo y con el patrocinio del Gobierno del Distrito Capital, la Alcaldía de Caracas y el Movimiento por la Paz y la Vida) debieron redactar para dar soporte a un evento que, sin embargo, tuvo una significativa participación de hasta 366 trabajos del más variado nivel.
En tal sentido, a sabiendas de que se estaban contraponiendo dos visiones de ciudad, de su planificación y de la manera como se concibe, proyecta y construye el espacio público, no es extraño encontrar en los documentos elaborados tanto por los organizadores como en el propio veredicto del jurado (que se pueden revisar en https://amenidadesurbanas.tumblr.com/), frases, algunas polivalentes y otras discutibles, como las siguientes: “El objetivo de este Concurso es despertar el interés en enriquecer a la urbe caraqueña, con intervenciones arquitectónicas que vitalicen los espacios en desuso para transformarlos en lugares de encuentro, que mejoren la convivencia ciudadana e inviten al sano esparcimiento”; “El modelo de gestión para el desarrollo de los Proyectos de Arquitectura estará relacionado a la metodología del diseño participativo, a partir de fórmulas de trabajo que implican la ampliación de información, aprendizaje, acuerdos y cooperación basados en el intercambio y transferencia de conocimientos y experiencias con la comunidad y diversos actores de la ciudad”; “Amenidades Urbanas consiste en una estrategia de vitalización urbana basada en el principio del Derecho a la Ciudad, para la activación de dinámicas que inviten a la ocupación colectiva del espacio público, a partir de la generación de una oferta permanente de servicios para el disfrute cotidiano desde lo lúdico, relacionada al esparcimiento, la recreación, el descanso, la educación y el deporte”; y, la que tal vez llama más la atención, “Amenidades Urbanas no es tanto un concurso destinado a una búsqueda de proyectos cerrados sino de potencialidades, por lo cual está diseñado para convertirse en un semillero de proposiciones abiertas y no de intervenciones ya terminadas, totalmente preparadas para ser construidas de manera inmediata, sin ser refrendadas por otros procesos más allá de nuestra evaluación. Entendemos que es por eso por lo que el concurso no aparece con un plan general ordenador diseñado apriorísticamente sino que tiene una vocación de ir construyéndolo a partir de esas potencialidades, derivadas de las propuestas premiadas o mencionadas en el veredicto del jurado”.
El jurado convocado para evaluar los trabajos entregados el 30 de marzo de 2015, integrado por: Antonio Salas, Alejandro Haiek, Melissa Parra, Marcos Coronel, José Naza Rodriguez, Diego Peris (España), David Barragán (Ecuador) y Carmelo Rodríguez (España), con el apoyo como consejeros de Juan Pedro Posani y Domingo Álvarez, declaró ganadores, dentro de las diferentes zonas y modalidades sometidas a escrutinio, a los siguientes grupos: lotes B1 (Deporte) y D1 (Artes): Ricardo Sanz, Rodrigo Marín, Anastasia Carvallo y Sergio Fernández (Caracas); lote C3 (Deporte): Daniel Madrid, Andrés Rengifo, Orlando Rosales, César Figueroa, Claudia Millán, Andrés Benítez, Silvia Uzcátegui, Robert Montilla, Genesis Loizaga, Rafael Suarez, Freddy Mendoza, Gerardo González, Carlos Alcalá, José Sulbarán, Mariano García, Luis Morillo y Cristóbal Mendoza (Barquisimeto); y lote D3 (Descanso); Antonio Bockh, Marco Henríquez, Gabriel Martín y David Tovar (Puerto La Cruz). Además, se otorgaron siete menciones. Cabe añadir que, más allá de no haberse logrado cubrir todas las variantes previstas, el concurso previó no sólo premiar a los ganadores y menciones sino también otorgar una bonificación a todos los trabajos que, cumpliendo con las bases, fueron entregados.
Después de realizado el evento, en 2018, se constituyó la oficina “Amenidades Urbanas” que tuvo la responsabilidad de elaborar (a posteriori y tras consulta pública con la contribución de expertos, investigadores, comunidades del entorno e instituciones públicas) un plan maestro a cargo de Camilo González (director) y el apoyo de Verónica Rodríguez, Damián Castillo, Rafael Solano, Miguel León, Guillermo León, Ana Vielma, Aurynes Rojas, Ángel Rodríguez, Javier Barrios, Fabricio Mora y Génesis Lozada. Desde allí se le ha dado curso a la realización del proyecto del grupo ganador encabezado por Ricardo Sanz y Rodrigo Marín (del cual recogemos uno de los dibujos entregados para ilustrar nuestra postal del día de hoy), que tuvo por objetivo proponer espacios culturales y una plataforma deportiva. También a los proyectos de un dispositivo de juegos (Rafael Suárez de 439 estudio) y de un mercado itinerante (Marcos Colina, Gresly Monsalve y Darianna Urbina de Abono arquitectura).
El trabajo de Sanz y Marín fue publicado por https://www.plataformaarquitectura.cl/cl/906383/amenidades-urbanas-sector-deportivo-ricardo-sanz-sosa-and-rodrigo-marin-briceno y del texto remitido por los autores rescatamos lo siguiente: “La obra aquí publicada corresponde al lote deportivo, y para su desarrollo, decidimos comprometernos con las actividades de recreación y ejercitación más comunes del ciudadano venezolano, entendidas más como dinámicas de tipo lúdico que fomenten el espíritu de cohesión comunitaria y de salud, que de competencia y formación deportiva profesional.(…) En efecto, en un lote que, por sus dimensiones, difícilmente podía asumirse la práctica deportiva de forma estricta, tenía más sentido ofrecer un conjunto de actividades, que, articuladas de manera flexible, respondieran a los distintos intereses de los habitantes del sector. (…) Los dos elementos que se utilizaron de forma sistemática fueron el concreto para las superficies, y el acero, para los dispositivos.(…) El primero, busca construir una topografía de discretos desniveles, que resuelve, las conexiones entre la calle y la edificación, las jardineras, los asientos y los anclajes para las estructuras livianas; propone también el tema de la rampa de patinaje, y el tenis de mesa, como una pieza escultórica maciza que pueda resistir el impacto del uso público.(…) El segundo por su parte, se presenta como una estructura de tubería continua que recorre la plaza, baja, sube, circunda un árbol, y que va determinando el espacio, orientando los recorridos y sugiriendo sus usos. Unas barras paralelas, una baranda, un riel para patinar; hay una estructura que sostiene un aro de baloncesto, y unos columpios protegidos tras una reja para mecerse suavemente, y mirar la ciudad (o el juego) sin temor de recibir un pelotazo. (…) La multiplicidad y flexibilidad, busca satisfacer a todas las edades. Los jóvenes y adultos que persiguen mejorar su condición física tienen un espacio en la figura de gimnasio a cielo abierto, pero la ambigua articulación de límites, construye esa plataforma de juegos capaz de albergar la siempre cambiante aspiración del niño, que, de un momento a otro pasa de ir tras una pelota a treparse sobre algo, en inquieta e inagotable emoción”.
Como corolario de este polémico evento quedará flotando la pregunta acerca de si se debe participar o no en concursos sesgados ideológicamente o formulados bajo premisas que pudieran estar equivocadas y añadir las siguientes ¿Qué competencia arquitectónica no peca de ello? o ¿Concursar significa necesariamente compartir los lineamientos de los promotores o más bien aprovechar las pocas oportunidades que se presentan para ofrecer posturas, ejercitar la imaginación, darse a conocer, abrir una fuente de trabajo u ofrecer resultados viables y atractivos que logren convencer a un jurado?
ACA
Procedencia de las imágenes
Postal, 8, 9, 10 y 11. https://amenidadesurbanas.tumblr.com/resultados.
1 y 2. https://oscartenreiro.com/2013/12/21/una-pequena-historia-necesaria/
4. Colección Crono Arquitectura Venezuela.
6. http://hanniagomez.blogspot.com/2007/03/1993-13-crnicas-quirrgicas.html, http://hanniagomez.blogspot.com/2016/02/retroceso.html y https://www.vayacamping.net/francia/ile-de-france-es/paris-es-es/campos-eliseos-champs-elysees
7. Colección Fundación Arquitectura y Ciudad.
NOVEDADES EDITORIALES DE AQUÍ Y DE ALLÁ
Russel and Mary Wright
Dragon Rock at Manitoga
Jennifer Golub
Princeton Architectural Press
2021
Idioma: inglés
Nota de los editores
El libro está basado en la historia de los diseñadores modernistas Russel y Mary Wright y su colaboración para transformar su propiedad de Hudson Valley, Dragon Rock en Manitoga, en un paraíso artístico.
En la era de mediados de siglo de cenas televisadas y conformismo suburbano, Russel y Mary Wright eran individualistas. Su hogar, Dragon Rock en Manitoga, está situado en lugares boscosos, ubicados en una cantera abandonada ubicada a una hora al norte de la ciudad de Nueva York, que ahora forma parte del programa de Estudios y Hogares de Artistas Históricos del National Trust for Historic Preservation.
Aunque más conocidos por la vajilla americana moderna, los Wright rechazaron el modernismo rígido por una vida que invitaba a la ambigüedad. El papel de Mary como socia, diseñadora y empresaria se explora aquí por primera vez. Este lujoso volumen está lleno de historias personales y más de cien fotografías impresionantes, que sintetizan múltiples archivos y trazan la innovación de su práctica de diseño, sus vidas y el desarrollo de su hogar Dragon Rock y Woodland Paths of Manitoga.
ACA
NOVEDADES EDITORIALES DE AQUÍ Y DE ALLÁ
La ciudad que queremos
AA. VV.
Fundación Arquitectura y Sociedad
2022
Sinopsis
Esta publicación recoge el testimonio de los 16 ilustres ponentes que honraron con su presencia y erudición el Palacio Baluarte de Pamplona en septiembre de 2021, pero ahondando en la profundidad y originalidad de sus reflexiones, a raíz de las conversaciones personales que tuvieron cada uno de ellos, personalidades como Anne Lacaton, Dietmar Eberle, Mohan Munasinghe, Joan Clos o Philipp Rode, con los relatores ad hoc, como Santiago de Molina, Sara de Giles o Luis Alemany. Este trabajo, realizado con ilusión, entusiasmo y buen hacer, espera ser bien recibido por todos aquellos que deseen acercarse a la visión que estos arquitectos, juristas, políticos, sociólogos y economistas han querido compartir con nosotros en este testimonio único acerca del perfil que tendría que recoger la ciudad que queremos. Auguramos un fructífero recorrido por todos aquellos países de habla hispana y anglosajona, amén de aspirar a convertirnos en un libro de referencia en todas aquellas instituciones académicas que tengan a bien el estudio de un tema tan poliédrico como es el que afecta a nuestras urbes.
ACA
Fundación Arquitectura y Ciudad 
